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La bajada de los precios de la vivienda en España es una oportunidad para inversores extranjeros en búsqueda de oportunidades. Los nacionales y extranjeros pagan los mismos impuestos en cualquier transacción de compra de un inmueble. Sin embargo, el extranjero no residente tendrá que tributar por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes.

Cuando el extranjero sea el vendedor de la propiedad, pero no tenga su residencia habitual en territorio español, además debe pagar por la plusvalía municipal, el cual se denomina Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

Impuesto sobre la Renta de No Residentes

En la última reforma fiscal, ya no existen los coeficientes de actualización monetaria. Estos servían para corregir el efecto de la inflación sobre la valoración de una propiedad inmobiliaria.

Por parte de los coeficientes de abatimiento, serán aplicados hasta por un valor total de 400.000 euros, para las operaciones realizadas a partir del año 2015. Esto será para cualquier tipo de propiedad adquirida antes de 1994. Una vez superado el umbral de los 400.000 euros, se tributará por toda la plusvalía generada por la venta del inmueble. El valor porcentual puede variar en función del año de adquisición y la categoría de la propiedad. El objetivo es descontar de las plusvalías una parte de las enormes revalorizaciones de las viviendas más antiguas.

Cuando la venta de una casa o piso no supera los 400.000 euros, las plusvalías generadas por la venta de una vivienda generan un menor pago fiscal debido a la reducción del tipo impositivo que las grava. En caso contrario, la fiscalidad es más gravosa para el contribuyente. El tipo impositivo para los no residentes en 2015 será del 20% y en 2016 será del 19%.

Plusvalía Municipal

El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), más conocido como la plusvalía municipal, es otro de los impuestos que cualquier extranjero que venda su casa de España tiene que pagar, como un ciudadano más.

En la venta de inmuebles se genera también la plusvalía municipal por el aumento de valor que experimenta el suelo. Por eso, hay que hallar la diferencia entre el valor del suelo en el momento de venta y el de la adquisición. Sobre esta diferencia de valor se aplica el impuesto que dependerá del municipio/ciudad donde se encuentre la casa. Hay que abonarlo en los 30 días siguientes al cierre de la venta.

En el caso de que el vendedor no esté en España, el obligado al pago será el comprador como sustituto.

Impuestos que gravan la compra de una vivienda

Además del Impuesto sobre la Renta de No Residentes, existen dos impuestos que gravan la compra de una vivienda:

  • Vivienda nueva: El impuesto que grava este inmueble es el IVA del 10%.
  • Vivienda usada: El tributo que grava este tipo de inmueble es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este impuesto varía en función de la comunidad autónoma, pero oscila entre el 5% y el 10% del precio escriturado.

También Hacienda puede reclamar un pago superior al comprador, si considera que la vivienda vale más. La recaudación autonómica varía según unas tablas de precios mínimos y sobre ellas calculan el ITP mínimo.

Así, quien compre una vivienda de segunda mano y no esté bien informado, puede verse en la situación de que, tras pagar a hacienda el 7% de lo que se ha gastado en la casa, ésta le reclame el pago de un importe complementario de ITP. Dicho importe sería el 7% de la diferencia entre el valor por el que se escrituró la casa y el mínimo valor que la vivienda tiene a los ojos de hacienda, más los intereses correspondientes por el retraso en el pago.

Respecto al ITP en algunas comunidades autónomas hay bonificaciones para familias numerosas.

Actos Jurídicos Documentados

Además del pago del Impuesto sobre la Renta de No Residentes se deben abonar los Actos Jurídicos Documentados. Tanto la vivienda nueva como la usada están sujetas al pago del impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). Este impuesto supone el 1% del precio escriturado de la compraventa y otro 1% de la cuantía escriturada de la hipoteca.

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